Доступная ипотека и дешёвые новостройки уходят в прошлое. Что будет с рынком жилья в 2026?

Структурный кризис на рынке: эпоха массовых дешёвых новостроек в России завершается Российский рынок новостроек переживает фундаментальный структурный сдвиг. Девелоперы по всей стране массово сворачивают строительство жилья экономкласса, переориентируясь на более дорогие сегменты — «комфорт», «бизнес» и «элит». Это решение — не краткосрочная тактика, а ответ на изменившиеся экономические реалии. Причины ухода с рынка экономкласса Основная причина — полная нерентабельность бюджетных проектов для застройщиков. Их маржу последовательно «съедают» несколько факторов: Постоянный рост стоимости земли, строительных материалов и подключения к инженерным сетям. Ужесточение регуляторных требований к объектам. Сворачивание государством льготных ипотечных программ («семейная», «дальневосточная»), которые формировали основной спрос на такое жильё. В новых условиях эконом-проект стал высокорисковым с минимальной доходностью, что заставляет бизнес уходить в сегменты с более платёжеспособным спросом. Последствия для рынка и покупателей Этот сдвиг запускает цепную реакцию с далеко идущими последствиями: Доля экономкласса в новом строительстве в 2025 году упала до 17-22%, а в ключевых миллионниках — до 5-10%. Основной объём нового предложения становится недоступным для покупателей со средним доходом. Давление спроса смещается на рынок вторичного жилья, где цены уже демонстрируют устойчивый рост (в среднем +8% за год, в лидерах — до +16%). Формируется порочный круг: старые квартиры дорожают из-за дефицита альтернатив, а новые — из-за высокой себестоимости. Будущее: социальная прерогатива вместо рыночной нормы Доступное собственное жильё в крупных городах перестаёт быть рыночной нормой и превращается в социальную задачу государства. Рыночные механизмы более не решают её самостоятельно. Перед властью встаёт сложный выбор для предотвращения социальной напряжённости: Резко нарастить прямое бюджетное строительство социального и арендного жилья (аналог современных «хрущевок»). Ввести новые масштабные льготные программы, компенсируя издержки застройщиков за счёт бюджета. Оба сценария предполагают колоссальные бюджетные расходы. Без такого вмешательства нас ждёт не просто рост цен, а формирование нового классового барьера между теми, кто успел купить жильё в прошлой рыночной реальности, и теми, кто остался за бортом.